Casanova | 办公楼装补大时代？
两年前写过一篇，Casanova | 办公楼长租约时代？今天这篇呼应一下。
如同文章里写的，长租约的时代还远未到来。但是市场的变革却不曾停下脚步。不讳言，两年里小编签了一些长约，感觉做了正确的事。在可以预期逐渐缩小的未来租金增长空间和长租约绑定带来的稳定性之间，我做了一些平衡。特别是针对市场稀缺的优质客户资源，进行绑定，对于项目本身应是一件大功。
而最近，又想写写办公楼市场上的新现象，装修补贴。
装补本身对于商业地产行业来说，也不见得新鲜，商场用得多了去了。但成也萧何、败也萧何，装补帮助不少场子成功引入了主力品牌，但也让多少同仁扫地出门、身败名裂（虽然名裂者大多易地而栖，但这是另一桩行业憾事，在此不做展开）。装补这件事的起因大体上有几个主客观条件：
市场地位极其不平等。完全租户市场。单纯的零底租纯抽都不足以吸引租户开店，不得已而为之。
开店的Capex投入对于品牌来说压力很大，有和没有这笔开支，对于开店的风险评估影响巨大。
装补对于业主的现金流影响其实很小……作为一个重资产行业，装补要是计入初始建安成本，那简直是溪流入海、大巫见小巫。
就是那些行业潜规则、猫腻造成的利益关系，使得这件事情符合各方公私利益，更易推动。
换到办公楼市场上，似乎也是同理而已。其实装补的事情早就听说在海外市场非常普遍。如同长租约一样。在市场稳定、增长空间小、租户流动小，租户业务稳定、品牌形象稳定的条件下，长租约锁定客户就如同文章开头小编所作的逻辑判断，风险和收益的对价很明确，对业主而言，等于用可能性较小的未来租金增长交换一个长期的租约绑定减少风险，何乐而不为。同样，装修补贴当然也可以谈，本质上这些装修补贴对于业主而言或许类似于放给租户一个消费贷，分期在租金里偿还。本身商业地产在海外的金融化本质，也就是长久期、低风险下的资产配置，这种装补也完全贴合本身资金偏好，逻辑完全通顺。
最近，上海办公租赁市场上也发生几桩令人大跌眼镜的装补事件。联合办公的剩余巨头里已经有几单租约带装补在谈了，而且据说已经有成交。坦白讲，初听到，小编挺错愕的。反应大概与诸位读者一样，"desperate office landlord"……业主们至于这么急么……
固然，我们可以找到这些装补成案的原因，比如在竞争对手阵亡、金主爸爸观望的情况下，少数现金流还健康的玩家在联合办公行业里已经毫无对手，同时又无疑是当前市场上少有的、目标明确的可以随时吃得下大体量空置的主力租户，对于绝望的业主而言简直是救世主，变成了KPI的救命稻草；同时比如wework，其实在海外早就享受过装补的甜头，因而早就明码标价在市场上等着了。这一刻的到来，大家的内心大概是要感谢KR的。有一个无知无畏的竞争对手在时，日子哪儿有这么好过，吃饭都有人抢。而现在去饭店吃饭，店家先送储值卡。
那么我们讨论下，装补是否会在办公楼租赁市场上大行其道。拍下脑袋，大致的条件需要以下几个吧。
市场持续低迷。看不到希望，才会挥刀自宫吧……
这条合格了，虽然小编鼓吹春天快来了。但是可能至少很多项目主观上已经绝望了。小编在此引用新东方名言敬赠大家：在绝望中寻找希望，业主的人生终将辉煌。租户租赁面积大、租户品质高、稳定性好。
面积大，方可解业绩燃眉之急，不然一千方一千方贴，出租率也没上去多少，贴完这单不知道下单在哪儿，也不是个办法。而品质高和稳定性强，我觉得是必要的条件，不然的话，贴了一个亿说好租十年，结果三年就倒闭了怎么办？我其实质疑，贴了一个亿给W，真的觉得他们能安然完成租约？租户有充分选择，且选项间同质性高，去哪儿都可以，单纯看条件。对W来说大概真的是，开哪儿不是开啊，根本无所谓。但对于市场上其他租户而言，是这样吗？似乎不尽然。很多大面积的租户，或是被税收羁绊，或是被老板家住址羁绊，搬家也是苦于选项稀少，这种客户大概多半是拿不到装补的。
但是转念一想，换个角度。如果我是一个家里有矿、能够找到足够现金流支持的业主，装补是不是捡到原子弹？假设一个业主，公开对市场讲，超过一万方的合格租户，按照三千一平米补贴装修。会不会很够劲？最终或许还因此取得了超额的租金收益，推动估值提升，贴出去的装修反而变得九牛一毛，最终靠估值提升多赚了很多钱？贴估值的1%做装补，如果能够取得rentroll提升10%……不敢想。想多了怕是市场上要军备竞赛，大家争相贴装补了！
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